Byggemåte
Bygård med opprinnelig byggeår 1902. Bygget var opprinnelig en flermannsbolig med 6 leiligheter. Den
nåværende registrerte funksjonen er butikk/næringslokale og 3 leiligheter. Bygget har i all hovedsak eldre
og utdaterte overflater og standard. Boligen har hatt en del oppgraderinger på 1970-tallet og noen
overflater er tatt etter dette. Taket er tekket med skiferstein. På tilbygget mot syd er det pappshingel med
ukjent alder. Det er observert renner og beslag av metall, fra forskjellig alder. Yttervegger i
trekonstruksjon, registrert med stående tømmer og reisverk. Denne konstruksjonen er fra byggeår.
Yttervegger er kledde med liggende bordkledning og med eternittplater mot syd og vest. Kledningen
fremstår med forskjellig alder. Klassisk dekorbord med konsoller som skille mellom etasjer. Det er også
klassisk omramming ved vinduer med konsoller og utskjæring. Saltak med takkonstruksjon av sperretak.
Undertak av bordtak/taktro. Takkonstruksjonen med undertak er fra byggeår. Det er observert vinduer av
forskjellig type og med forskjellig alder i boligen. Det er i hovedsak observert vinduer fra 1960-tallet, i
hovedsak er vinduer skiftet i 1979, men det er også registrert vindu fra 1981 i kjeller og fra 1991 i tilbygget
mot syd. Det er videre observert vinduer med koblede vinduer. Det er takvinduer som type Velux i
takkonstruksjonen. Vinduene er med ukjent alder. Det er en malt tett inngangsdør til bygget. Butikkdøren
er en malt tredør med glassfelt. Utvendig trapp av betong/mur til inngangen av boligen og opp langs
vestsiden av bygget.
Takstmannen har befart eiendommen og vurdert de ulike bygningskomponentene til følgende
tilstandsgrader:
Tilstandsgrad 3 - Store eller alvorlige avvik:
- Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen og på undertak. Det er
observert at det mangler noen skifersteiner mot vest. Det er ikke fastslått eksakt antall. Det viser til at det
er en del merker etter inntrekk av fukt i undertak og takkonstruksjon ved kontroll av kryploft. Det er registrert
mosedannelser på pappshingel.
- Nedløp og beslag: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det
mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på
byggemeldingstidspunktet. Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Mer enn halvparten av
forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Det er registrert en del rustdannelser på enkelte
renner og nedløp, dette i tillegg til rust på takbeslag.
- Takkonstruksjon/Loft: Det er påvist fukt/råteskader i takkonstruksjonen. Det er påvist fuktskjolder/skader i
takkonstruksjonen. Det er stedvis registrert fukt i selve konstruksjonen. Det vises til at det er en del
fuktmerker. I stuen i 3. etasje er det dyttet papir mellom panelbord, trolig for å hindre drypp av vann. Noe
nedbøying i konstruksjonen er registrert, men ikke utover det som en registrerer på bygg med denne
alder og byggemetode.
- Vinduer: Det er påvist at enkelte vinduer er vasjkelig å åpne/lukke. Det er påvist et betydelig antall vinduer
med punkterte eller sprukne glassruter. Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte
vindusglass. Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i
trevirket. Det er for knuste ruter i kjeller montert plate foran disse.
- Innvendige overflater: Det er stedvis påvist synlige skader på overflater. Overflater har på generelt
grunnlag en del bruksslitasje og mindre skader, sår og rifter.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er observert mott i bjelkelag. Det er registrert hellinger og stedvis knirk.
Det er i 1. etasjen målt hellinger på ca. 51 mm. I 2. etasjen er det målt hellinger på ca. 32 mm.
- Pipe og ildsted: Det er opvist sprekker og/eller riss i pipe. Pipevanger er ikke synlige. Det er registrert at
pipen utvendig er grodd med trør og gress. Det er de lokale brann/feiemyndigheter som har
kontrollansvar for piper og ildsted. Det fulgte ikke kjente pålegg eller fyringsforbud i meglerpakken.
- Rom under terreng: Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Det er påvist
synlig fuktighet på mur/gulv i kjeller. Det er fritt vann/fukt på gulv. Mott i vegger og tak.
- Baktrapp/branntrapp: Det er ikke montert rekkverk. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
- Bad (2.etasje), generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En må
forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal
bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og
manglende tetthet i våtsonen på rommet. Det er ikke behov for å gjennomføre en detaljert
tilstandsanalyse, etter standardens krav.
- Bad (3. etasje), generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En må
forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal
bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og
manglende tetthet i våtsonen på rommet. Det er ikke behov for å gjennomføre en detaljert
tilstandsanalyse, etter standardens krav.
- Bad (1.etasje), generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En må
forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal
bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og
manglende tetthet i våtsonen på rommet. Det er ikke behov for å gjennomføre en detaljert
tilstandsanalyse, etter standardens krav.
- Kjøkken (2. etasje), overflater og innredning: Det er påvist at overflater/kjøkkeninnredning har omfattende
skader. Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad.
Varmtvannsbereder i underskap. Det er slitasje og skadet på underskapet hvor bereder er plassert.
- Kjøkken (2.etasje), avtrekk: Det er registrert avvik med avtrekk.
- Kjøkken (3. etasje), avtrekk: Det er registrert avvik med avtrekk.
- Toalettrom (1. etasje), overflater og konstruksjon: Tolaettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet.
Rommet fremstår med forhøyet slitasje og det er registrert skader på veggoverflater og på gulvbelegg.
- Elektrisk anlegg: Det er påregnelig med oppgradering, utskifning og fornying av el-anlegget i boligen og
at dette tas i sammenheng med oppussing/renovering. Det må innhentes en utvidet el-kontroll og
gjennomgang av det elektriske anlegget med et el-foretak for kartlegging av omfang og kostnader ved
oppgraderinger/fornyinger av anlegget.
- Branntekniske forholde: Det må forventes fornying og oppgraderinger av røykvarslere og brannslukkere.
- Drenering: Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært
begrenset effekt.
Tilstandsgrad 2 - Avvik som kan kreve tiltak:
- Veggkonstruksjon: DEt er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist
spredte rådeskader i bordkledningen. Det er registrert sprekker i enkelte eternittplater. Det er registrert
råteskade på vannstokker. Fasader er kledd med eternittplater. Eternitt er å betrakte som spesialavfall ved
anering. Arbeid med dette er registrert
- Vinduer - 2: Det er ibservert flere takvinduer med punkterte glass. Det er registrert fuktmerker i karmer på
en del av takvinduene. Er ukjent på byggeår på takvinduer.
- Dører: Karmer i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
- Utvendige trapper: Det er registrert en del slitasje på dekke/trinn som krever vedlikehold.
- Radon: Det er ikek foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Krypkjeller: Det er begrenset tilgang til hele krypkjelleren. Det er stedvis påvist fuktnivå som tilsier at
konstruksjonen kan ha fuktskader. Det er registrert at det er lagret en del materialer i krypkjellerne, dette
som eldre bygningsmaterialer. Det er registrert høye fuktverdier i bjelker i krypkjellere.
- Innvendige trapper: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det
mangler håndløper på vegge i trappelåpet. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i
trapper.
- Innvendige dører: Det er registrert en del slitasje på overflater på innvendige dører.
- Bad (2. etasje), tilleggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist
andre avvik i våtsonen.
- Bad (3. etasje), tilleggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist
andre avvik i våtsonen.
- Bad (1. etasje), tilleggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist
andre avvik i våtsonen.
- Kjøkken (1. etasje), overflater og innredning: Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler
bruksfunksjoner/løsninger som er forventet på et kjøkken.
- Kjøkken (1. etasje), avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre
forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Det var ikke tilkoblet strøm til ventilator under
befaringen.
- Kjøkken (3. etasje), overflater og innredning: Kjøkkeninnredningen er av eldre dato og den mangler
bruksfunksjoner/løsninger som er forventet på et kjøkken. Det er observert at det er lekkasje fra vannlåsen
under utslagsvasken.
- Toalettrom (3. etasje), overflater og konstruksjon: Rommet er av eldre dato, belegg med åpning i skjøter.
- vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannlendinger.
- Avløpsrør: Det er påvist ufagmessig utførelse av avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet
brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Det er observert at noen rørskjøter som er tapet. Det
er registrert drypp fra avløp under utslagsvasker.
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
- varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstilende el-tilkobling av vamrtvannstank iht. gjeldende forskrift.
Det er påvist at varmtvannstanken er over 2+ år.
- Grunnmur og fundamenter: Det er registrert skråriss som er spymptom på setninger. Det er videre
registrert riss i overflater. Riss ligger innenfor det man kan forvente på grunnmurer med denne alder og
byggemetode.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige
avløpsledninger og vannledninger.
Øvrige bygningskomponenter har fått tilstandsgrad 0 eller 1.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 08.08.24, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for nærmere
teknisk beskrivelse av eiendommen.